2024. január 29. napjától módosult a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet - azaz ingatlan adásvételkor bizonyos esetekben kötelező a lakás/ház villamos berendezései műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni, ezt nevezik villamos biztonsági felülvizsgálatnak. Fontos tudni, hogy ez ellenőrzés nem azonos az érintésvédelmi felülvizsgálattal, de hasonló hozzá!

A Reddit, illetve a Facebook ingatlan adásvétellel foglalkozó csoportjaiban időről-időre visszatér, hogy az ügyvédeket és az eladókat egy-egy rosszul sikerült ingatlan ügylet, vagy kellékszavatossági probléma kapcsán "meg lehet fogni" azzal, ha a szerződés nem tartalmaz a fentiekre utalást. 

2025. október 17-én a Magyar Ügyvédi Kamara is állást foglalt a hírlevelében a villamos biztonsági felülvizsgálatról. A MÜK felhívja rá a figyelmet, hogy 

  • Bár a felülvizsgálat elvégzése nem érvényességi feltétele sem az adásvételi, sem a bérleti szerződésnek, az okiratszerkesztő ügyvéd tájékoztatási kötelezettsége kiterjed arra, hogy a feleket informálja a rendeletben előírt biztonsági követelményekről.
  • Az ügyvéd mulasztása, vagyis ha nem hívja fel a figyelmet e kötelezettségre, fegyelmi és kártérítési felelősséget is megalapozhat, mivel az Üttv. szerint az ügyvédi tevékenységet lelkiismeretesen, a jogszabályok betartásával kell végezni.

Lássuk, mit lehet tudni a villamos biztonsági felülvizsgálatról a jogszabályok alapján!

 

Mit kell egyáltalán villamos biztonsági szempontból felülvizsgálni?

A lakóépületek vonatkozásában a rendelet hatálya alá tartoznak a villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezések, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezések és védelmi rendszerek. 

Ezeket a fogalmakat a rendelet nem definiálja, de a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény, azaz a Vet. igen. A Vet. szerint felhasználói berendezés: a felhasználó használatában lévő, a felhasználási helyen belül elhelyezkedő, villamos energiát 

  • termelő, 
  • tároló, 
  • átalakító és 
  • kapcsoló berendezés, 

a vezetékhálózat és villamos energiát felhasználó berendezés a tartozékaival (készülékeivel) együtt.

Ingatlan adásvétellel foglalkozó ügyvédként pontosan tudom, hogy a fentiekkel az átlag vevő/eladó még nem került közelebb ahhoz, hogy tudja, mit is kell ellenőriztetni. Mindez tehát magyarul:

A felhasználói berendezés magában foglalja 

  1. a ház bemeneti vezetékétől a lakások elosztótáblájáig tartó vezetékeket, 
  2. a konnektorokba és a lámpákba bekötött vezetékeket, valamint 
  3. a háztartási gépek és berendezések elektromos csatlakozásait, 
  4. az elosztószekrényeket,
  5. a konnektorokat, 
  6. a kapcsolókat és 
  7. mindent, ami a villamosenergia szállításához és felhasználásához szükséges az épületen belül.

Ezek a „felhasználói berendezések” mind ún. villamos berendezésnek minősülnek, ekként vonatkozik rájuk a rendelet 3. § (1) bekezdése:

A villamos berendezést úgy kell 

  • üzemeltetni, 
  • átalakítani, 
  • javítani és 
  • rendszeresen karbantartani, 

hogy az megfeleljen a rendelet 1. mellékletében (azaz a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban) meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek, azaz ezeket időről-időre villamos biztonsági felülvizsgálatnak kell alávetni!

 

Ki az üzemeltető, aki köteles a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot betartani?

Az odáig nem okoz nagy meglepetést, hogy egy építkezés, vagy nagyobb felújítás során a villanyszerelő a hatályos jogszabályoknak megfelelően köteles eljárni, azoknak megfelelő anyagokat köteles beépíteni, de a rendelet értelmében az üzemeltetőre is hárulnak kötelezettségek. Ki is ő?

A rendelet alapján a villamos berendezés üzemeltetője, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki vagy amely a villamos berendezéssel 

  • rendelkezni jogosult, vagy 
  • akit a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult annak üzemeltetésére feljogosított.

Bár erről a rendelet nem szól, a Ptk. 5:16. §-a értelmében a villamos berendezéssel (mint a lakás, vagy ház tartozékával) az jogosult rendelkezni, aki az ingatlannal, vagyis az ingatlan tulajdonosa - illetve minden bizonnyal a tulajdonosok közössége.

Feltehető, hogy akit a tulajdonos az üzemeltetésre feljogosított, az azonos a Vet. szerinti felhasználóval. Magyarul mondva azzal a személlyel, aki a villamos energia szolgáltatóval felhasználói szerződést kötött (villanyszámlát fizeti).

Fontos, hogy az üzemeltető szerződésben e kötelezettségét másnak átadhatja.